• 뉴타운사업이란 기존의 낙후된 노후ㆍ불량 시가지를 새롭게 정비하여 도시의 기능을 살리는 주거환경 정비사업으로 사용한 명칭입니다
• 지금까지 추진해 왔던 소규모 지역에 대한 재개발, 재건축 사업 등과 달리 일정한 지역을 광역적으로 정비하는 사업을 말합니다.
• “뉴타운사업”이란 용어는 법정용어가 아닌 편의상 사용하는 용어이며, “도시재정비촉진사업”이 정식 명칭입니다.(이하“뉴타운사업”으로 통일)

• 우리가 흔히 말하는 신도시와는 그 개념이 다릅니다. 일산, 분당, 정관 신도시는 지역주민의 토지를 수용하여 새로운 도시를 건설하는 것인데 반하여
• 뉴타운사업은 토지를 수용하지 않고 기존의 무질서한 시가지를 지역주민 스스로 조합을 구성하여 생활이 불편한 기존의 시가지를 살기좋은 도시로 새롭게 만드는 것 입니다.

기존의 정비사업(재개발, 재건축 등)은 도로, 공원, 학교 등 주변 기반시설을 고려하지 않은 채 소규모 지역을 대상으로 정비함에 따라 개발 이후 주변지역 생활여건 및 기반시설이 악화되는 부작용이 발생하고 있습니다.
이에 따라 적정규모의 생활권을 대상으로 광역적이고 체계적인 뉴타운 사업을 통하여 무분별한 난개발을 예방하고 친환경적인 주거단지를 조성하여 삶의 질을 높일 수 있습니다.

• 영도 뉴타운 사업지구는 영선동, 신선동, 봉래동, 청학동 일원으로 면적은 1,345,985㎡이며, 위치적으로는 남ㆍ북항대교로 연결되는 태종로에서 봉래산 쪽 방향이며,
• 동측으로는 봉학초등학교와 신도 브래뉴 사이가 경계이고 서측으로는 영선동 절 영해안 산책로까지입니다.

• 영도 뉴타운 사업은 2020년을 목표로 계획하고 있습니다
• 2009년부터 촉진구역별 추진위원회와 조합설립을 추진하고, 2011년부터 사업시행인가, 2012년 관리처분계획인가, 이주비 지급, 건물철거 등을 실시하고
• 2013년부터 2020년까지 단계별 공사 시행으로 구역별 준공인가를 마무리 할 계획입니다.
• 그러나 영도 뉴타운 사업이 빠른 시일내 성공적으로 완공되기 위해서는 사업구역 내의 주민여러분(조합원)들의 의지가 가장 중요하며, 적극적인 참여가 있을 경우 사업기간은 계획보다 단축 될 수도 있습니다.

부산시에는 영도제1지구(영도구), 충무지구(서구), 서금사지구(금정구), 시민공 원 주변지구(부산진구) 등 2007년에 지정된 뉴타운 지구에 대하여 이들 사업의 추진과정과 앞으로 사업이 완료되고 난 후의 변화된 도시발전상 등을 홍보하기 위하여 옛 신선1동사무소 부지일원에 총괄사업관리자로 참여하고 있는 대한주 택공사에서 부산 뉴타운 홍보센터를 건립, 운영하고 있습니다.

뉴타운사업 촉진계획은 부산광역시장이 위촉한 총괄계획가를 중심으로 분야별 전문가와, 전문설계용역회사 등이 함께 수립하고, 수립된 촉진계획(안)에 대해 서는 주민설명회 등을 통해 제시된 의견을 토대로 보완, 조정하는 과정을 거친 후 부산광역시 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 결정 됩니다

뉴타운지구 내 주민을 대상으로 설명회를 실시하고, 주민공람, 구의회 의견청취, 공청회 등을 통하여 제시된 의견을 수정,보완등 검토과정을 거쳐 반영됩니다.

• 우리구의 뉴타운사업은 촉진구역별로 주택재개발사업, 도시개발사업, 도시계획시 설사업으로 추진해 나갈 계획입니다.
• 주택재개발사업은 토지등소유자들이 추진위원회를 구성한 후 조합을 설립하여 시 행하게 되며, 도시개발사업과 도시계획시설사업은 공공기관이나 관련규정에서 정한 민간사업자가 시행할 수 있습니다.

토지등소유자의 과반수 동의가 있는 경우에는 조합구성 없이도 대한주택공사, 부산도시공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행할 수 있습니다.

재정비촉진계획의 결정ㆍ고시일로부터 2년 이내에 조합설립인가를 받지 못하거나 3년 이내에 사업시행인가를 받지 못하면 총괄사업관리자(대한주택공사)등을 사업시행자로 지정하여 사업을 시행할 수 있습니다.

• 총괄사업관리자는 뉴타운지구 전체에 대한 현황관리, 사업의 조정관리 등의 업무를 담당하고, 뉴타운지구내 개별사업은 조합 등이 시행합니다.
• 다만, 사업이 장기 지연되는 경우 촉진구역내 조합원 보호 및 전체 뉴타운지구 의 균형적 사업추진을 위하여 총괄사업관리자를 사업시행자로 지정하여 추진할 수 있습니다.

• 뉴타운사업은 주민 이주 후 기존 건축물을 철거하고 공동주택, 도로 및 공원 등 을 새로이 건설해야 하므로 지구 안의 모든 건물은 철거되는 것이 원칙입니다.
• 다만, 존치지역의 아파트 단지 등은 철거하지 않고 그대로 두게 됩니다.

기반시설은 도로, 공원, 학교 등을 말하는 것으로 설치비용은 사업시행자(조합 등)가 부담하는 것이 원칙입니다.
다만, 국가 또는 시, 도 계획과 관련이 있는 경우에는 국가 또는 시, 도지사가 비용의 일부 또는 전부를 지원할 수 있도록 하고 있습니다.
사업시행자(조합 등)가 기반시설 부지를 제공한 경우에는 용적률, 높이 등의 완화 혜택이 있습니다.

• 재산에 대한 감정평가는 2개 이상의 감정평가기관에 의해 결정됩니다
• 감정평가는 토지위치, 이용현황, 시세 등 모든 상황을 종합하여 법률에 정해진 방법으로 감정되며, 통상적으로 감정평가된 금액으로 보상됩니다.

재개발사업에서는 정비구역 지정을 위한 공람공고일(촉진계획 공람공고일) 3개월 전부터 계속하여 거주하고 있는 세입자는 임대주택에 입주할 수 있습니다.
다만, 주거대책비는 조합정관에 따라 사업시행자(조합)에서 지급합니다.

뉴타운 사업의 시행 등으로 철거되는 주택의 소유자가 조합원 분양을 받게 될 경우에는 주거환경개선사업 및 주택 재개발 사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에 대하여 당해정비구역 내 ㆍ 외에 소재한 임대주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 하여야 합니다. 이 경우 사업시행자는 임시수용을 위하여 필요한 때에는 국가 ㆍ 지방자치단체 그 밖의 공공단체 또는 개인의 시설이나 토지를 일시 사용할 수 있습니다.

뉴타운 지구내의 180㎡미만의 토지는 허가를 받지 않아도 되며, 180㎡이상의 토지를 매매하고자 하는 경우에는 우리구 토지관리과(051-419-4761～5)에 오셔서 허가를 받으시면 됩니다.

뉴타운지구 지정을 고시한 날(2007.5.23)부터는 개발행위와 뉴타운사업계획에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없습니다.

1989. 3. 29일 이전에 건립된 기존의 무허가 건축물 소유자는 조합원이 될 수 있으며 공동주택을 분양 받을 자격이 있습니다.

우리구에서는 거주민의 주거 안정을 위하여 뉴타운지구내 전체 건립세대수(13,300세대, 존치지역 제외)의 약 10.5%(1,391세대)의 임대주택을 건설하여 주민에게 제공할 계획입니다.

우리 뉴타운지구내 주택공급은 전용면적 85㎡초과 주택을 전체세대수의 40%까지로 하고 전용면적 85㎡이하 주택을 전체의 60%이상 건립하도록 하고 있습니다.

종교시설은 촉진계획 수립에 지장이 없는 경우에 한하여 존치하는 것으로 하고, 부득이 존치할 수 없는 시설은 대체부지로 이전하거나 관리처분 계획에 의거 처리될 예정입니다.

• 우리구 뉴타운지역은 낙후된 기반시설을 체계적, 광역적으로 정비하여 품격있는 주거단지가 되도록 만들어 갈 계획입니다.
• 특히, 교육문화벨트 조성 등 특화사업을 통해 관광객과 상주인구가 증가 될 것이며, 아울러 지역발전으로 주민의 삶의 질이 한층 높아지게 될 뿐만 아니라 자산가치가 증가 될 것입니다.

뉴타운사업은 일반적인 주택재개발사업보다 기반시설 부담비율이 다소 증가되기도 하나, 이는 낙후된 지역에 대한 기반시설의 확충, 등 도시기능 회복을 위한 것으로 용적률 완화, 건축규제 완화, 법령개정을 통해 기반시설 설치비용의 국비확보 등 사업성을 높이기 위해 다각적인 지원을 하고 있습니다.

• 개발사업 구역내 토지등소유자는 위치에 관계없이 조합원 자격이 주어지며 동일 정비구역 내의 다른 조합원과 동일한 권리를 가지게 됩니다.
• 다만, 기반시설 설치를 위해 구에서 도시계획시설사업을 시행하는 경우에는 토지와 건물에 대해 구청으로부터 보상을 받게 되는데, 이때 보상금액과 이자를 반환하는 경우에는 인접 촉진구역의 토지 등 소유자가 될 수 있습니다.

• 구역별로 토지등소유자 과반수의 동의(인감증명서 첨부)를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회를 구성하여 우리구(051-419-4611~5)에 설립승인을 받아야 하며,
• 추진위원회는 조합설립인가 준비, 토지등소유자 동의서 징구, 조합정관 초안 작성, 정비사업전문관리업자 선정, 개략적인 정비사업 시행계획서 작성, 추진위원회 운영규정 작성, 조합설립 창립총회 준비 등의 업무를 수행하게 됩니다.

• 추진위원은 위원회 설립에 동의한 자로서 위원장, 부위원장, 감사는 피선출일 현재 사업시행구역 안에서 3년 이내에 1년 이상 거주(상가에서 영업을 하는 경우 포함)한 자 또는 5년 이상 토지 또는 건축물 소유자이어야 하며
• 추진위원회 승인 신청시에는 신청서, 토지등소유자 명부, 토지등소유자 동의서, 위원장 및 위원의 주소ㆍ성명, 위원선정을 증명하는 서류 등을 갖추어 우리구에 제출하여야 합니다.

위원은 토지등소유자 중에서 선출하되, 위원장, 부위원장 및 감사는 사업시행 구역안에 1년 이상 거주한 자이어야 하므로 소유권과 거주기간이 기준에 맞게 지속되어야 합니다.

추진위원회 운영규정(안)에 대하여 동의사항을 명확히 기재한 경우에는 동시에 제출할 수 있으며, 이 경우 추진위원은 토지등소유자의 1/10 이상을 선정하여 제출하여야 합니다.

추진위원회는 시공자 선정 권한이 없으므로 조합설립인가 전 단계에서의 시공자 선정은 할 수 없습니다.

• 조합설립 추진위원회는 위원장이 필요하다고 인정하는 경우와, 토지등소유자 1/5이상, 추진위원 2/3이상의 개최요구가 있는 경우에 총회를 할 수 있으며, 조합설립 인가를 위한 총회는 통상적으로“조합설립창립총회”라고 합니다.
• 조합에서는 정기총회를 매년1회 실시하며, 임시총회는 조합장이 필요하다고 인 정하는 경우와 조합원 1/5 이상 개최요구가 있을 경우 총회를 개최하도록 하고 있습니다.

조합설립은 추진위원회 승인 후 조합정관(안) 제정, 조합 임원선출 후 토지 등 소유자 3/4이상(75%이상)의 조합설립 동의를 얻어야 설립신청이 가능하며, 조합설립인가는 구청 건축재정비과(051-419-4611~5)에서 합니다.

조합을 설립하고자 하는 때에는 조합설립인가 신청서, 조합정관, 조합원명부, 조합설립동의서, 창립총회 회의록, 조합장 선임동의서, 사업계획서, 정비구역 위치도 및 현황사진, 정비구역내 토지/건축물의 지적현황도 등의 서류를 갖추어 구청 건축재정비과(051-419-4611~5)에 제출 하여야 합니다.

촉진구역(정비구역) 지정 이후에도 소유관계는 계속 변경될 수 있음에 따라 조합원이 될 수 있는 토지등소유자 수는 조합설립인가 신청 시점으로 하여야 합니다.

• 대리인 입장시 대리인 신분증 및 도장, 총회자료, 위임장 등 관계를 증명하는 서류를 지참하여 참석하면 효력을 인정받을 수 있으며,
• 대리인은 배우자. 직계존비속. 형제자매 중에서 성년자인 경우 또는 해외거주 자가 지정한 대리인의 경우만 인정됩니다.
• 배우자의 총회 참석 여부는 향후 조합에서 별도로 정할 예정입니다.

• 시공자 선정은 경쟁입찰 방식으로 조합총회에서 조합원 과반수 이상이 참석 (서면 결의자는 제외)하여 정관에서 정한 의결방법에 따라 선정하게 되며, 제한경쟁의 경우 5개사 이상, 지명경쟁의 경우 5개사 이상을 지명 3개사 이상이 참여 하여야 하며, 미응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰시 총회의결을 거쳐 수의 계약을 할 수 있습니다.
• 시공사 선정절차는 아래절차를 거쳐 선정하여야 하며,시공사는 합동설명회 외에 개별적인 홍보, 주민접촉 등을 할 수 없습니다.

선정절차

1. 1회 이상 일간신문 입찰공고 (현장설명 7일전)
2. 현장설명회 개최 (입찰일 20일전)
3. 참여제안서 접수
4. 심사 3개업체 이상 선정
5. 합동 설명회 개최2회 이상
6. 총회상정
7. 총회의결

• 도정법시행령 제28조에서는“1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정한다”고 정하고 있습니다.
• 조합설립인가 신청을 위한 토지등소유자의 동의는 대표로 선임된 토지등소유자 1인을 동의자 수에 산정하게 되며 이 경우 그 대표자 선임동의서를 함께 제출하여야 합니다.

조합원이 출자한 재산권의 평가방법으로 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준으로 조합원들이 취득 할 건축물 및 대지지분이 얼마 인지, 정비사업 완료 후 부담하여야 할 건축비 등의 부담금이 얼마인지, 그리고 청산금액이 얼마인지에 대한 처분 계획을 말합니다.

조합원은 뉴타운구역 중 해당 재개발사업 대상지에 소재한 토지 등 소유자인 경우에 해당되며 공동주택의 분양대상자는 구역내 주택소유자, 일정 면적이상 토지 소유자, 종전 자산평가 가액이 주택공급가격 이상인 경우에 해당됩니다.

분양대상자는 사업시행 인가 후 본인의 희망평형을 신청하게 되는데 본인이 어떠한 평형을 희망하여도 전체 조합원의 신청사항과 종전재산가액을 검토하여 정관에서 평형과 배정방법을 결정합니다.

토지면적이 60㎡미만이라 하더라도 주택이 있을 경우는 조합원자격으로 분양대상 자가 되며, 토지와 건물가격이 주택분양가격 이상인 경우 분양대상자가 될 수 있 으며, 그렇지 않은 경우에는 청산대상이 되거나 상가 분양대상자가 될 수 있습니다.

1세대가 1주택 이상을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 소유한 경우에도 1주택만을 공급하도록 정하고 있어 주택을 아무리 많이 가지고 있더라도 분양되는 아파트는 한 채이며, 나머지 금액에 대해서는 현금으로 청산됩니다.

• 상가 등 부대복리시설 공급 기준은 공급순위를 기준으로 분양신청에 의하여 공급하도록 되어 있습니다.
• 아파트를 분양받더라도 권리가액이 남을 경우 조례 및 조합 정관 등의 기준에 따라 상가분양 신청을 할 수 있습니다.

• 분양신청 관련서류 공개여부는 사업시행자(조합 등)가 관리처분 계획서 등 관련 자료를 조합원 또는 토지 등 소유자에게 인터넷 등의 방법을 통하여 공개하여야 합니다
• 열람 등의 요청이 있는 경우에는 응하도록 규정되어 있으며, 이에 응하지 않을 경우 관련 규정에 의거 처벌 받을 수 있습니다.

• 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 자, 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자는 각각 해당된 날로부터 150일 이내에 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 사업시행자와 협의하여 현금으로 청산됩니다.
• 이때 감정평가금액을 기준으로 협의할 수 있습니다.

영업휴업에 따른 손실보상에 관하여는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상 에 관한 법률이 정하는 바에 따라 세입자 뿐만 아니라 토지등소유자에게도 지급됩니다.

조합 정관에 따라 지급대상 및 금액이 결정 될 예정입니다.

1. 사업시행인가
2. 관리처분계획인가
3. 이주계획 통보
4. 이주의 절차

1. 보상계획공고 및 통지
2. 보상협의
3. 수용재결신청 (부산광역시지방토지수용위원회)
4. 재결서 송부
5. 보상 또는 공탁
6. 강제철거 및 이주강제철거 및 이주